Legal How to do... Photovoltaik - PressemitteilungenDeutschland

1. Einleitung Klimawandel, rasant steigende Energiepreise, beschlossenes Aus für Ölheizungen und Verbrenner - in Anbetracht all dieser Umstände machen sich immer mehr Menschen auf die Suche nach Alternativen Energiequellen. Eine beliebte Variante sind Photovoltaikanlagen. Anlässlich von deren Installation stellen sich nicht nur technische Fragen, sondern auch rechtliche. Folgender Artikel soll ohne Anspruch auf Vollständigkeit einen kompakten Überblick über die wichtigsten juristischen Fragen bieten. 2. Was ist Photovoltaik? Bei Photovoltaik wird Sonnenlicht direkt in Strom umgewandelt. Dies geschieht mittels eines chemischen Prozesses in Solarzellen. Photovoltaikanlagen werden dafür in der Regel auf Dächern, Fassaden oder großen Freiflächen montiert. Der so gewonnene Strom dient zur Deckung des Eigenbedarfs, kann aber auch gespeichert und gegen eine Vergütung in das lokale Netz eingespeist werden. Davon zu unterscheiden ist Solarthermie, die das Sonnenlicht in Wärme umwandeln, um so vor allem Warmwasser und Heizleistung zu sichern. 3. Errichtung von Photovoltaikanlagen für Wohnungseigentümer Mit der neuesten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Novelle 2022) kam es zu einer Erleichterung bei der Realisierung bestimmter Vorhaben, wie etwa der Installation von Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge, der Anbringung von Beschattungsvorrichtungen sowie auch bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen. Der Gesetzgeber wollte damit den zu erwartenden Veränderungen in Angesicht des Klimawandels Rechnung tragen. Grundsätzlich muss bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Wohnungseigentümer danach unterschieden werden, ob die Photovoltaikanlage der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers dient oder eine Gemeinschaftsanlage für alle Wohnungseigentümer errichtet werden soll. 3.1 Gemeinschaftsanlage Die Errichtung einer Photovoltaikanlage als Gemeinschaftsanlage ist ein Fall der außerordentlichen Verwaltung einer Immobilie, weshalb zuvor die Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen ist. Das anwendbare Konsensquorum wird auf besondere Art berechnet: Benötigt wird entweder die Zustimmung einer Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen oder einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, diemindestens ein Drittel der Miteigentumsteile repräsentieren. Mit der zweiten Möglichkeit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Beschlüsse nur daran scheitern, dass uninteressierte Wohnungseigentümer sich nicht an der Abstimmung beteiligen und so nicht die nötige Mehrheit erreicht wird. Wichtig ist, dass die beabsichtigen Beschlussfassung und ihr Inhalt allen Wohnungseigentümern mitgeteilt wird. 3.2 Ausschließliche Nutzung Dient die (bspw. auf dem Balkon eines Wohnungseigentumsobjekts zu errichtende) Photovoltaikanlage der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers, benötigt der Wohnungseigentümer die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern dabei schutzwürdiger Interessen der anderen beeinträchtigt werden könnten. Allerdings darf eine Zustimmung nicht verweigert werden, wenn es durch die Errichtung der Photovoltaikanlage (a) zu keiner Schädigung des Hauses sowie keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer kommt und (b) die Photovoltaikanlage keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses sowie keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Wird die Zustimmung durch einen oder mehrere andere Wohnungseigentümer im voranstehend genannten Sinn grundlos verweigert, kann die Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden. Werden bei der Errichtung der Photovoltaikanlage allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen - was in aller Regel, etwa bei der Installation einer Photovoltaikanlage auf einer Dachterrasse, der Fall sein wird - muss zusätzlich zu den obigen Punkten die Errichtung der Photovoltaikanlage entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen, damit die Zustimmung nicht verweigert bzw. ersetzt werden kann (§ 16 Abs 2 WEG). Bei gewissen sogenannten privilegierten Maßnahmen (z.B. Lademöglichkeit für Elektrofahrzeug) darf die Zustimmung allerdings aufgrund dieser beiden Voraussetzungen nicht verweigert werden (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). Dass es sich bei Photovoltaikanlagen um eine privilegierte Maßnahme handelt, könnte aufgrund der Judikatur zu privilegierten Maßnahmen durchaus der Fall sein. Allerdings gibt es dazu noch keine höchstgerichtliche Entscheidung, so dass es weiter fragwürdig ist und abgewartet werden muss. Wann diese einzelnen Punkte jeweils erfüllt

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